Proyecto de ley de sistema de cobertura y promoción del crédito hipotecario
PROYECTO DE LEY DE
SISTEMA DE COBERTURA Y PROMOCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO
El 23 de octubre de 2020, el Poder Ejecutivo Nacional envió al Congreso de la
Nación un proyecto de ley para establecer un sistema de cobertura y promoción
del crédito hipotecario, en el marco del creciente déficit habitacional y el
escaso nivel de endeudamiento por ese tipo de créditos existente en la
República Argentina (el “Proyecto Hogar Argentino”).
El Proyecto Hogar Argentino propone crear un coeficiente de actualización
denominado “Hogar Argentino–Hog.Ar” (el “Coeficiente Hogar”), a ser
calculado sobre la base del Coeficiente de Variación Salarial (“CVS”) y
publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (el “BCRA”).
Conforme al Proyecto Hogar Argentino, el BCRA deberá instrumentar y reglamentar
créditos hipotecarios en Unidades de Valor Adquisitivo (“UVAs”),
actualizables por el coeficiente de estabilización de referencia (“CER”),
y créditos hipotecarios en Unidades de Vivienda (“UVIs”), actualizables
por el índice del costo de la construcción (conforme a la Ley de Sistema de
Ahorro para el Fomento de la Inversión en Vivienda), sujeto a las siguientes
condiciones:
(i) el valor de la cuota a pagar por el deudor será determinado en función de
la actualización mensual del Coeficiente Hogar;
(ii) la diferencia entre la cuota pagada por el deudor en función de la
aplicación del Coeficiente Hogar y la que debiera percibir la entidad
financiera en función de la variación de las UVAs o UVIs, según sea aplicable,
será cubierta con el Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (“FFCP”),
cuya creación también es determinada por el proyecto; y
(iii) la condición de deudor acarreará la obligación de realizar aportes
mensuales con destino al FFCP en concepto de prima.
El Proyecto Hogar Argentino establece las características preliminares de los
créditos hipotecarios alcanzados por la ley, los cuales podrían destinarse a la
construcción de primera o segunda vivienda sobre terreno propio o a adquirir, a
la adquisición y/o al cambio de dicho tipo de vivienda por una a estrenar y/o a
su refacción o ampliación, ser destinados únicamente a personas humanas
residentes en la República Argentina. Conforme al Proyecto Hogar Argentino, los
préstamos podrían alcanzar el 80% y 100% del respectivo precio de compra,
presupuesto de obra o diferencia de valor entre compra y venta, según
corresponda, y beneficiarse de una bonificación de una fracción de la tasa de
interés en el caso de que los deudores mantuvieran fondos depositados en UVIs
en una cuenta de ahorro en la entidad financiera prestamista durante un plazo
de seis (6) meses previos al otorgamiento del crédito.
EL FFCP será fondeado con primas incluidas en las cuotas de los préstamos
hipotecarios, un aporte inicial del Tesoro de la Nación, aportes de las
entidades financieras que participen del mercado de créditos hipotecarios (que
podría ser suspendido por el BCRA de alcanzarse un volumen suficiente), aportes
provenientes de organismos multilaterales de crédito y aportes, financiación,
subsidio o donación de organismos públicos, privados, nacionales e
internacionales.
El Proyecto Hogar Argentino propone la constitución de una sociedad anónima
denominada Empresa Hipotecaria Argentina Sociedad Anónima a efectos de que
actúe como fiduciario del FFCP y cuyos accionistas serían el Ministerio de
Economía y un fideicomiso accionario compuesto por las entidades financieras participantes
del FFCP, en proporción a su participación. Además de tener a su cargo la
realización de las compensaciones mencionadas con los fondos del FFCP -y en la
medida de que no afecte dicho fin-, la sociedad podrá otorgar garantías
destinadas a la financiación bancaria de la construcción y mejora de vivienda y
sobre instrumentos financieros, cuyo activo subyacente sean créditos
hipotecarios, así como realizar operaciones de compra-venta de dichos
instrumentos financieros.
El Proyecto Hogar Argentino prevé que los fondos del FFCP deberán ser
invertidos en instrumentos que preserven el capital y que cuenten con elevados
niveles de liquidez para asegurar el normal desempeño de sus funciones. No
obstante ello, ante la posibilidad de que la rentabilidad obtenida por dicha
inversión no sea suficiente para cubrir la brecha entre los dos mecanismos de
actualización mencionados, el fiduciario del FFCP podrá cubrir esas
compensaciones con la emisión de títulos valores nominativos no endosables para
ser ofrecidos a las entidades financieras.
Adicionalmente, Proyecto Hogar Argentino se acompañó por un proyecto de ley que
establece un régimen destinado a promover las inversiones en la construcción de
obras privadas nuevas realizadas en el territorio de la República Argentina, el
cual concede ciertos beneficios impositivos en el Impuesto sobre los Bienes
Personales, Impuesto a la Transferencia de Inmuebles e Impuesto a las
Ganancias.
En caso de requerir mayor información, no dude en contactarse con Fermín
Caride, Francisco Zappa y/o María
Victoria Genoni.